作者 | 王澤紅

“多一扇窗戶，就多賣40萬，我心里極其不平衡?！?/p>

去年11月，李浩320萬出手一套北京 “老破小”，位于海淀八里莊區(qū)域。但在一個月后，同小區(qū)的另一套52平房子，樓層相差不多，卻以360萬出售?！拔覀兺ι鷼獾模X得中介沒好好努力！”。

“北京的二手房價格，確實在上漲！”在置換房屋過程中，他也能感知到這種變化，所看中的北四環(huán)板井、藍(lán)靛廠片區(qū)，二手房價格有微漲，“好戶型會漲的多一點”。

2月初，李浩年前看中的一套房子，經(jīng)過多輪談價終于成交，每平單價9.5萬，而他的一位鄰居，去年7月份的成交單價為9.4萬元?！按汗?jié)前，還有單價9.8萬成交的。”

“我屬于‘撿漏’，業(yè)主是開公司的，我能感覺到他有多處房產(chǎn)，想趕緊變現(xiàn)一波?！?李浩說道，但是同小區(qū)同戶型的其他業(yè)主，堅決不降價。

這并非個例，白倩與劉玲看房過程中，也感知到了二手房價的上漲。市場上，也傳出了漲價的聲音，但多是一些疑問句。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京1月二手房價格環(huán)比上漲0.1%，這是自去年10月份以來，北京二手房價連續(xù)4個月環(huán)比上漲。

剛結(jié)束的2月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量為11876套，環(huán)比下降4.8%，同比增長87.6%?！熬W(wǎng)簽量走勢與市場實際體感有所差異，主要是因為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，節(jié)后市場情況或?qū)⒃?月份數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)?！?北京鏈家研究院分析師冷會告訴。

“從實際市場情況看，節(jié)后北京二手房市場整體恢復(fù)良好。2月中下旬，買賣雙方入市積極，新增房客源量、帶看量和成交量均較前期有所增長，價格走勢總體穩(wěn)定。” 冷會補(bǔ)充道。

但從整體掛牌價來看，并未上漲，業(yè)內(nèi)的多方從業(yè)者也持相同觀點，“基本沒漲的！”北京一位房產(chǎn)研究人員告訴；多位中介也向表示，價格沒有太大變化。

北京二手房漲價的真相，究竟為何？

購房者體感：二手房有漲價跡象

春節(jié)前，劉玲被房東告知不再準(zhǔn)備續(xù)租后，便萌生了買房的想法，雖然房東后來改變主意，又續(xù)期一年，但她買房的決定，并未改變。

“我有家庭有孩子，肯定要買房。這兩年存款也多了一點，感覺到了上車的節(jié)點。也很慶幸沒提前上車，這兩年降了很多。”

續(xù)租小插曲就像一個引子，釋放了她壓抑許久的買房欲望，從春節(jié)前到現(xiàn)在，劉玲已看房十幾套，主要集中于順義區(qū)后沙峪、昌平區(qū)的天通苑與回龍觀三個區(qū)域。

“后沙峪沒有明顯的上漲，也沒有明顯的下跌。但天通苑和回龍觀，感覺價格有上漲?！?劉玲說道，去年8月至9月，400萬內(nèi)能在回龍觀買到三居室。但現(xiàn)在與中介聊，得出結(jié)論是很難買到合適的戶型了。

她看過一套110平三居室，中高層去年成交價360萬左右，今年中介告訴她，同戶型大概在410萬以上?！半m還未與業(yè)主具體談，但我覺得即便面談，也降不到360萬了?！?/p>

上車不久的白倩，也有同感。

29歲的她，正處在新婚階段，從去年7月開始看房，到10月談攏交定金，再到11月正式付款，三個月便成功在后沙峪區(qū)域購買婚房。

看到小區(qū)內(nèi)同戶型最新的成交價，她略顯慶幸。“我家是104平三居室，去年買的時候364萬；到了今年，同戶型的成交價基本在370萬以上。” 白倩說道。

在李浩看來，“930新政”發(fā)酵后，確實有微漲，現(xiàn)在余溫還在。他北四環(huán)很多區(qū)域的業(yè)主，預(yù)期依舊很高，掛牌價并未下降。

“但二手房確實一房一價，每個業(yè)主心理預(yù)期不同?！彼f道，賣我房子的業(yè)主，他是當(dāng)老板開公司的，銀行欠款有多少，每天多少利息，他心里算的很清楚，所以想要快速變現(xiàn)，為了盡快成交，自己主動降價20萬。

李浩還獲悉，此前的“老破小”小區(qū)，近期又有兩套52平戶型出售，分別位于1層和3層，成交價為303萬、308萬，相比于他去年320萬，又降低了不少。

“但這兩套房朝向不好，均是東西向，所以也沒法衡量漲與跌。”

真實現(xiàn)狀：漲價區(qū)域正在擴(kuò)大

二手房漲價，上述現(xiàn)象是個例，還是普遍情形？

從第三方平臺獲悉，目前北京熱門的看房區(qū)域中，回龍觀、望京和北苑位列前三。截止今年1月，回龍觀區(qū)域近半年掛牌均價為4.86萬元，價格下跌2.7%；望京和北苑的半年掛牌均價也有所下滑。

“目前房價還相對穩(wěn)定，次新房的價格漲了一點點?！被佚堄^區(qū)域的一位中介告訴。 “春節(jié)后成交量在增長，但房價與年前差不太多，個別房源的價格會稍微高一點，整體比較平穩(wěn)?！?區(qū)域內(nèi)另一位中介說道。

“價格沒有太大變化”、“大部分沒漲”、“個別戶型好的有漲”，望京區(qū)域和北苑區(qū)域中介也持相同觀點，均認(rèn)為房價整體平穩(wěn)，但成交量在增加。

北京二手房漲價的真相，究竟如何？“基本沒漲的！”北京一位房產(chǎn)研究人員說道。對于今年的二手房價格走勢，他認(rèn)為變數(shù)比較多，整體不好判斷，分化可能還會繼續(xù)。

“從安居客線上掛牌數(shù)據(jù)看，北京二手房價沒有出現(xiàn)上漲，并且2月掛牌價格環(huán)比1月還有下降的趨勢。由于掛牌數(shù)據(jù)并不和成交數(shù)據(jù)完全吻合，但從實際情況來看，房東的議價空間收窄，二手房整體‘以價換量’還在持續(xù)。” 58安居客研究院院長張波告訴。

而且，北京不同區(qū)域的分化還在持續(xù)，雖然二手房掛牌價格整體并未上漲，但部分區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)上漲，例如朝陽、密云、石景山分別環(huán)比1月上漲1.06%、 0.68%、 2.47%。 部分區(qū)域則保持下行，例如順義、門頭溝、平谷分別環(huán)比1月下降1.32%、3.52%、1%。

張波認(rèn)為，結(jié)合市場的掛牌量變化來看，北京市場的總體信心逐步復(fù)蘇，房東的掛牌意愿度在提升，雖然市場面依然呈現(xiàn)冷熱不均，但二手房掛牌價格上漲的區(qū)域不斷擴(kuò)大，也預(yù)示著后期市場的“止跌回穩(wěn)”概率大大增強(qiáng)。

克而瑞以北京、上海等11個典型城市近2個月交易量大于5套的二手房小區(qū)為樣本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月有49.48%的小區(qū)成交價環(huán)比上升，較2024年1月增加4.79個百分點，較上月增加1.18個百分點，房價上漲小區(qū)的占比已連續(xù)四個月增加。

最終的結(jié)論是，北京在2024年12月房價上漲小區(qū)占比短暫回落之后，1月年初房價迎來“補(bǔ)漲”，房價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，改善及高端房源成為本輪信心修復(fù)的核心支撐。

這也與李浩三人的感知基本一致，他們想購買或已買的房子，均是100平以上次新三居室。

整體走勢：還處于跌態(tài)

“春節(jié)前，我在后沙峪還看過一套兩居室，當(dāng)時報價382萬，后來說350萬可以留。但我主要的目標(biāo)還是三居，就暫時沒聊。前幾天中介說，那套房子近期以335萬成交了，比我預(yù)期的還少50萬。”劉玲說道。

“所以，我覺得那套（110平三居室）現(xiàn)在去砍50萬，應(yīng)該也不算不失禮。” 她不太確定的講道。

對于砍價，白倩頗有心得。去年11月，她便是砍價50萬“上車”，還分享了自身經(jīng)驗：一是談價之前，要做到心里有數(shù)，不要隨便給價；二是用對策略，沒人喜歡被挑剔和打壓；三是砍完以后，還能再砍?！半m然有點厚臉皮，但是面子哪有錢重要啊?！?

而位于海淀區(qū)的李浩，也有自己的策略，“內(nèi)心雖已承認(rèn)（分化）漲價的事實，但表面上肯定不能松口，否則還怎么砍價?！彼v道，“真的是一點點磨下來的，中間還跨了個年?！?/p>

從整體價格走勢看，北京二手房價格還處于跌態(tài)。中指院百城房價指數(shù)顯示，2月一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.20%，已連續(xù)5個月維持微跌態(tài)勢，其中深圳、北京、上海環(huán)比跌幅均在0.1%-0.2%之間。

2月，北京二手房成交套數(shù)為11876套，環(huán)比下跌4.8%。冷會認(rèn)為，2月網(wǎng)簽量走勢與市場實際體感有所差異，一方面是2月份本身天數(shù)較少，疊加春節(jié)假期影響，網(wǎng)簽量自然減少；另一方方面，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，節(jié)后市場情況或?qū)⒃?月份數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。

從實際市場情況看，節(jié)后北京二手房市場整體恢復(fù)良好。2月中下旬，買賣雙方入市積極，新增房客源量、帶看量和成交量均較前期有所增長。主要原因有三方面：

一是春節(jié)期間積壓的房屋買賣需求集中入市，導(dǎo)致新增客源量和成交量階段性回升；

二是當(dāng)前政策環(huán)境整體寬松，購房門檻和資金成本顯著降低，各類住房需求均有所增加；

三是市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢明顯，市場預(yù)期和價格走勢總體穩(wěn)定，買賣雙方比較容易達(dá)成共識。

“但節(jié)后成交結(jié)構(gòu)較節(jié)前有所變化，外圍城區(qū)、低價位房屋成交占比有所上升?！?冷會分析道，具體來看，2月份房山、門頭溝、大興、通州、順義等城區(qū)成交占比均有所上升，主要是節(jié)后剛需和新市民入市有所增加，外圍城區(qū)房價較低且相對較新。

國盛證券認(rèn)為，最近數(shù)周尚處于春節(jié)結(jié)束后高頻成交環(huán)比抬升的階段，從更大時間范圍看，目前仍處于2024年9月以來政策輻射區(qū)間，二手房成交或持續(xù)強(qiáng)于新房，預(yù)計小陽春二手房成交顯著強(qiáng)于2024年，略弱于2023年。

“我們不敢說搶最低點，但是也別買最高點，反正中溜的還可以?！?李浩說道，現(xiàn)在的房價雖然很讓人迷茫，但買房后會產(chǎn)生對生活的一種期待。

“前幾天，我們?nèi)タ囱b修情況，一家人就在附近吃了個飯，聊了很多入住后的場景畫面，對生活會有期待感，會向往一下。如果沒買的話，我可能就是情緒不佳?！?/p>